Starter

Het ‘oude’ huisje-tuintje-boompje-beestje ideaal van de starter op de koopmarkt is voor veel starters een droom. De prijzen van koopwoningen hebben de laatste 10 jaar een enorme sprong gemaakt, het is voor starters vaak een hele klus om een hypotheek te kunnen krijgen.

Daarnaast is erbij de koop van een bestáánde woning natuurlijk het overbiedingseffect, waardoor een eigen dak boven het hoofd verder weg lijkt te zijn dan ooit. Uiteraard is dat uitermate frustrerend, want vaak zijn je woonlasten in een koopwoning vaak veel aantrekkelijker dan die in een huurwoning. Waarbij je in die koopwoning uiteraard ook nog eens een stevig stuk vermogen opbouwt. Bij een nieuwbouwwoning heb je niet te maken met dat overbiedingseffect!

Gelukkig zijn er ook allemaal duwtjes in de rug voor starters: zo zijn er Startersleningen, Koopgarant regelingen en dat soort zaken. Zoek altijd uit of er zulke regelingen zijn voor de nieuwbouwwoning die jij op het oog hebt. En kunnen of willen je ouders jou financieel helpen? Hartstikke mooi, het gebeurt vaak. De manieren waarop dat kan beschrijven we in het volgende hoofdstuk.

Een nieuwbouwwoning heeft veel voordelen. Door de energiezuinigheid kun je een hogere hypotheek krijgen en heb je lagere maandlasten, de onderhoudskosten zijn jarenlang laag (of niets) en toekomstige investeringen in de energietransitie? Niet voor jou, jouw huis is er al klaar voor!

Er zijn een aantal manieren waarop je ouders jou financieel kunnen helpen bij de aankoop van jouw woning. Het is belangrijk dat jij in een vroeg stadium met je ouders om tafel gaat om te bespreken óf en hóe zij jou willen en/of kunnen helpen. De Financiële Coaches van NEXTHome kunnen jou en je ouders hier alles over vertellen en helpen jou en je ouders graag verder!

De belangrijkste manieren en een ‘hoe wérkt dat dan’ vind je hieronder:

De Schenking

Een schenking is voor ouders de meest eenvoudige manier van financiële hulp. Je krijgt hierbij een bedrag en dat bedrag stelt jou in staat om het huis te kopen dat je zo graag wilt. Je ouders mogen jou ieder bedrag schenken wat ze willen, maar wel moet er boven een bepaald bedrag (ca. € 33.000,- in 2026, als je nog niet eerder van deze ‘verhoogde’ vrijstelling gebruik hebt gemaakt) schenkbelasting worden betaald. 

Deze schenkbelasting valt gelukkig qua percentage wel mee als dat tussen ouder/kind is: het is namelijk 10% over het bedrag van het bedrag dat jou geschonken wordt boven de eerder genoemde € 33.000,-. Krijg je dus € 50.000,- dan moet er € 1.700,- belasting worden betaald.

Als je ouders je geld willen schenken maar het geld niet op hun spaarrekening hebben, dan is het wellicht ook mogelijk (als je ouders een koophuis hebben met overwaarde) dat je ouders een 2e hypotheek aangaan om de schenking toch mogelijk te maken. 

Meetekenen voor je hypotheek

Als een geldelijke bijdrage door je ouders niet mogelijk of niet gewenst is dan is meetekenen voor je hypotheek wellicht een optie. Je ouders tekenen dan mee voor jouw volledige hypotheek, waardoor jij meer kunt lenen.

Eén van de belangrijkste spelregels bij deze constructie is dat jij 75% van de hypotheek die je nodig hebt nu al wél op jouw inkomen kunt krijgen en dat aannemelijk kan worden gemaakt dat jouw inkomen op termijn voldoende zal groeien om de ‘resterende’ 25% ook te kunnen betalen.

Een rekenvoorbeeld: stel dat jij een huis wilt kopen dat € 400.000,- kost, maar op basis van je inkomen kun je € 320.000,- lenen. Je komt dus 20% tekort. Dat is dus een situatie waarbij het meetekenen door je ouders een prima optie kan zijn. Uiteraard wordt er in deze constructie ook gekeken naar de financiële positie van jouw ouders.

Wat je ouders zich moeten beseffen bij deze constructie is dat zíj jouw hypotheek moeten betalen als jij dat op de één of andere manier niet kunt of wilt.

De Leen-Schenk constructie

De Leen-Schenk constructie is een veelgebruikte vorm van ouderlijke hulp. Bij een Leen-Schenk constructie krijg jij een lening van je ouders, maar de lásten die jij over die lening zou moeten betalen worden door je ouders terug geschonken.

Zo heb je dus eigenlijk een soort van ‘gratis’ lening.

Het grote voordeel voor jou ten opzichte van een ‘normale’ lening van je ouders: omdat jij de maandlast van deze lening niet hoeft te betalen, telt de lening niet – in negatieve zin – mee voor je leencapaciteit.

Een voorbeeld: jij wilt een woning kopen van € 400.000,-. Jouw eigen leencapaciteit bedraagt              € 250.000,-. Voor de ‘missende’ € 150.000,- gaan je ouders een Leen-Schenk constructie met jou aan. Dat werkt prima en jij bent in staat om jouw woning te kopen.

Voor je ouders heeft deze constructie één groot voordeel ten opzichte van een schenking: ze zijn het geld niet voor altijd kwijt. Als jouw inkomen gestegen is dan kun jij namelijk je hypotheek ophogen en daarmee je ouders terugbetalen.

Bij een leen-schenk constructie zijn er altijd wel wat spelregels: zo mag de lening vaak maximaal 50% van de waarde van de woning zijn en moet alles netjes op papier komen. 

Ook hier weer: als je ouders een Leen-Schenk constructie overdenken maar het geld niet op hun spaarrekening hebben, dan is het wellicht ook mogelijk (als je ouders een koophuis hebben met overwaarde) dat je ouders een 2e hypotheek aangaan om de constructie toch mogelijk te maken. 

De Lening

De ‘gewone’ lening, waarbij jij náást een hypotheek bij de bank ook geld leent van je ouders en daarvoor rente en/of aflossing aan je ouders gaat betalen, is de minst gebruikte vorm van ouderlijke hulp.

Dat heeft een duidelijke reden: deze vorm van hulp doet wél iets (of juist niets, het is maar hoe je het bekijkt) met jouw leencapaciteit.

Een voorbeeld: jij wilt een woning kopen van € 400.000,-. Jouw eigen leencapaciteit bedraagt              € 250.000,-. De ‘missende’ € 150.000,- willen jouw ouders jou wel lenen, maar de lasten van die lening moet jij gewoon aan ze betalen. Daar gaat de bank niet in mee. Dat is logisch want je krijgt nu, in deze constructie, wél de maandlasten van € 400.000,- over je heen en volgens de norm kun je die niet betalen. Hierdoor kun je bij de bank géén € 250.000,- meer lenen, maar veel minder en kun je dus je woning niet kopen.

Het enige voordeel van deze constructie is dat je misschien nét iets minder rente aan je ouders hoeft te betalen als aan een bank. Maar ook hier zitten spelregels aan vast, dus de ‘winst’ is miniem.

De volledige Familiehypotheek

Als je het geluk hebt dat je ouders kapitaalkrachtig genoeg zijn, dan kunnen je ouders ook besluiten om als jouw bank op te treden. Je ouders lenen jou dan het volledige bedrag dat je nodig hebt om het door jou gewilde huis te kunnen kopen. In deze optie heb je dus niet meer te maken met een bank, waardoor de spelregels van een bank, je leencapaciteit, de aflossings-vorm van je hypotheek etc. geen rol meer spelen of hoeven te spelen!

Een nieuwbouwhuis koop je in ‘stukken’. Termijnen heet dat, in het vakjargon.

Als je bij de notaris zit moet je de grond afrekenen en daarna krijg je, steeds als er weer een bepaald gedeelte van je huis gebouwd is (eerste verdieping klaar, dak erop) een factuur thuis van de bouwer. Die facturen gaan natuurlijk over tienduizenden Euro’s maar schrik niet, want hier heb je nou juist je hypotheek voor afgesloten.

Omdat je steeds meer hypotheek opneemt ga je maandelijks steeds meer betalen. Je gaat gelukkig niet vanaf het allereerste begin vól betalen. Want het geld wat je nog niet opgenomen hebt en wat dus nog in je bouwdepot zit, dat heb je dus op dat moment eigenlijk nog niet geleend en daar betaal je dus ook geen rente over.

Als je nog thuis woont en/of een beetje gespaard hebt, dan hoeven die maandelijkse hypotheeklasten helemaal geen probleem zijn. Maar heb je een huurwoning, dan heb je al een woonlast. In de volksmond praat je dan over ‘dubbele lasten’.

Als je nu al huurt en volgens de banknormen verdien je niet genoeg om zowel de huur als de hypotheeklasten tijdens de bouw te betalen, dan moet het ‘dubbele lasten-probleem’ opgelost worden, anders krijg je geen hypotheek. Oplossingen kúnnen zijn: je kunt de bank voldoende spaargeld tonen zodat zij zien dat jij daaruit de lasten kunt betalen en dus nooit een probleem gaat krijgen. Lukt dat niet dan kunnen je ouders je hier wellicht mee helpen, óf je financiert de ‘dubbele lasten’ mee in je nieuwe hypotheek.

Voor mensen die de hypotheeklasten tijdens de bouw liever niet zélf uit de achterzak willen of kunnen betalen én voldoende inkomen hebben is er namelijk een goede oplossing. Je kunt de maandlasten dan uit je nieuwbouwhypotheek zélf laten betalen. Je hypotheek wordt dan een stukje hoger en uit dat stukje haalt de bank de maandelijkse betalingen die je normaliter van je salarisrekening zou betalen. Dat geeft jou dus de ruimte om lekker door te sparen en comfortabel te verhuizen, want de maandlast van je nieuwe hypotheek ga je pas voelen als de sleutel van je nieuwe woning in het sleutelgat gaat.

Het is één van de leukste dingen als je een nieuwbouwhuis gaat kopen. Hoe maak je het huis helemaal jóu? Koop je een bestaand huis, tweedehands dus, dan zijn er door de verkoper altijd keuzes gemaakt (keuken, badkamer etc.) die je zelf niet gemaakt had. Bij een nieuwbouwhuis werkt dat anders en dat is uiteraard één van de grote charmes van nieuwbouw. 

Jouw nieuwe woning ga je volledig individualiseren met je éigen extra’s en upgrades. Zo wordt jouw huis helemaal jou. De keuken, de badkamer, de vloer, de wanden en ga zo maar door. Jóuw huis!

Al snel duikt dan de term bouwdepot op. Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening bij je hypotheekbank. Uit een bouwdepot mag je alleen bedragen opnemen die samenhangen met de bouw van je huis, de door jou gekozen extra’s en upgrades en – eventueel – de door jou meegefinancierde hypotheeklasten tijdens de bouw. 

Anders dan bij bestaande bouw kun je bij nieuwbouw namelijk al je extra’s en upgrades gewoon meenemen in je hypotheek.

Bij een nieuwbouwwoning heb je altijd te maken met de begroting. Oneerbiedig zou je dat ook de kassabon kunnen noemen. De ‘kale’ prijs van de woning, jouw extra’s en upgrades en mogelijk dus ook de maandlasten tijdens de bouw maken die totaalbegroting compleet. 

Het totaal van je bouwdepot is dus het totaal van jouw persoonlijke begroting voor je huis, eventueel verminderd met de inbreng van je spaargeld. 

Naast alle andere voordelen die je altijd al hebt als je een nieuwbouwwoning koopt, is er sinds de laatste jaren een extra voordeel bijgekomen tegenover een woning in de bestaande bouw: nieuwbouw koop je tegen een vaste prijs. 

De taferelen in de bestaande bouw kennen we inmiddels allemaal. Na 25 bezichtigingen mag iedereen zijn bod in een dichte envelop aan de makelaar overhandigen. Overbiedingen van meer dan € 50.000,- zijn bij woningen rond de € 400.000,- eerder regel dan uitzondering. Een frustrerende en ellendige ervaring voor kopers die graag een eigen dak boven hun hoofd willen, want in het bovengenoemde voorbeeld moet je ook nog eens € 50.000,- spaargeld hebben als de woning echt ‘maar’ € 400.000,- waard is. En zoveel spaargeld heeft niet iedereen, los van de vraag of je je spaargeld, als je dus wél € 50.000,- hebt, hieraan zou moeten willen besteden.

Uiteraard zijn woning schaarste en de vrij lage hypotheekrente de veroorzakers van deze bijzonder ongewenste ontwikkeling op de bestaande woningmarkt. Met die overbiedingen koop je vaak dan ook nog een 30 jaar oud huis waarin je gelijk aan de slag kunt en je er dus nog meer geld in moet pompen, zowel bouwkundig als op het gebied van energiezuinigheid.

Natuurlijk is een hypotheek geen spaarrekening. Maar iedere hypotheek heeft een element van vermogensopbouw in zich. Vaak hoor je mensen zeggen dat het kopen van een huis het beste pensioen is wat je kunt hebben. Maar wat bedoelen ze daar nou precies mee?

Kijk, stel dat je een huis koopt voor € 300.000,-. Je gaat daarvoor een hypotheek aan waarvan je besluit om € 200.000,- wél af te lossen gedurende de looptijd en € 100.000, niet. En stel dat na 30 jaar de waarde van je huis is opgelopen naar € 390.000,- en op dat moment verkoop je. Wat gebeurt er dan? Opbrengst € 390.000,- -/- hypotheek € 100.000,- betekent € 290.000,- in je zak.

Daarmee ga je een nieuw huis kopen of je gaat tot het einde der dagen de huur van een ander huis betalen, óf… Maakt niet uit, je begrijpt wat er gebeurt: je hebt € 290.000,- in je handen.

Als je huurt dan heb je natuurlijk een vermogensopbouw van exact € 0,- in je eigen huis. Het enige dat je hebt is uiteraard een dak boven je hoofd. In dat geval is de verhuurder degene die vermogen opbouwt, die krijgt immers het geld binnen.

Stel dat je de keus hebt: je gaat voor € 900,- huren of je gaat eenzelfde huis kopen waarbij de hypotheek € 900,- per maand kost. Het verschil? De hypotheekbetaling valt uiteen in 2 componenten: rente én aflossing. Die rente kun je het beste zien als een soort huur. Je betaalt het aan de bank en qua vermogensopbouw heb je aan die component natuurlijk helemaal niets. Maar de tweede component is aflossing. Met dit bedrag loopt je hypotheek maandelijks naar beneden. En ván die € 900,- kan het best wel eens zijn dat er € 400,- aflossing is en € 500,- rente. Maandelijks komt er dan € 400,- naar je toe. Vermogensopbouw dus.