Doorstromer

Juist in deze tijd, waarin bij de verkoop van een bestaande woning overbieden en het spel met de dichte enveloppen eerder regel dan uitzondering is geworden, kun je een fenomenaal verkoopresultaat boeken op je huidige woning. Met de juiste verkoopstrategie kun je stevig cashen en komt er een mooie overwaarde tot stand.

Met die overwaarde gaan binnen je nieuwe hypotheek de mooiste dingen gebeuren.                           Die overwaarde gaat namelijk je aanbetaling worden op je nieuwe huis. Daardoor wordt je hypotheeksom lager en dus ook je maandlasten. Maar ook: hoe lager je hypotheek ten opzichte van de waarde van je nieuwe huis, hoe lager je hypotheekrente. Nog een keer naar beneden met die maandlasten dus. Twee vliegen in één klap.

Ook het bezit van een ‘oude’ hypotheek kan mooie maandlastenvoordelen geven. Had je al een hypotheek op 31 december 2012, dan heb je bijzondere voordelen. De wet zegt namelijk dat je – voor de hóógte van de hypotheek die je in 2012 had – niet af hoeft te lossen op die hypotheek om renteaftrek te krijgen. Je mag dus nog gewoon een aflossingsvrije hypotheek afsluiten of meeverhuizen, mét renteaftrek. Een starter heeft dat voordeel niet. Om de maandlasten te verlagen mag een starter nog steeds wel een (deels) aflossingsvrije hypotheek afsluiten, maar niet met renteaftrek.   

Heb je én overwaarde én een fiscaal overgangsrecht? Gefeliciteerd, lagere maandlasten en een nog mooier leven!

Van een hypotheekrente van ca. 0,8% voor een 10-jaars vaste rente (in 2021)  is die rente nu opgelopen naar ca. 3,5% voor eenzelfde rentevaste periode. Vijf keer over de kop dus. De hogere inflatie, en de daarmee gepaard gaande verwachtingen hebben de kapitaalmarkrente, dé grote drijver achter de hypotheekrente, stevig laten stijgen.

Je rente meeverhuizen

Ben jij één van de gelukkigen die in de periode rond 2021 een hypotheek heeft gesloten met een rente ergens in de 2% of misschien wel in de 1%?

Gefeliciteerd!

Vrijwel iedere bank biedt jou namelijk de mogelijkheid om je huidige hypotheekrente mee te verhuizen naar je nieuwe hypotheek. Jij gaat verhuizen en je hypotheekrente dus ook. Uiteraard wordt je nieuwe hypotheeklast hierdoor een stevig stuk lager. 

Dit betekent natuurlijk wel dat je sowieso bij dezelfde hypotheekbank blijft als nú en dat – als je bovenop je huidige hypotheek nog een extra stukje hypotheek nodig hebt – dat extra stuk hypotheek tegen de rente van nú bij je huidige hypotheekbank zal gaan lopen.

Heb je nu een (deel) hypotheek aflossingsvrij? Ook de hypotheekvorm mag je (mits je aan de spelregels voldoet) meenemen naar je nieuwe huis.

Wel is het zo dat als je huidige hypotheekbank je hypotheekrente verhuist naar je nieuwe woning de hypotheekrente op je ‘oude woning’ dus tijdelijk wat hoger kan worden. Veelal kunnen ze de rente niet ‘kopiëren’ want dan heeft de bank verlies omdat de huidige rente hoger is. Dit lijkt een nadeel maar besef dat je lagere rente nu aan de nieuwbouwkant zit en dat je dus sowieso lagere ‘dubbele maandlasten’ hebt daardoor. Laat je dit goed uitleggen.

De rente van je nieuwe hypotheekstuk

Maar wat ga je nu doen met de rente van je nieuwe hypotheekstuk? Rentestrategie was in de jaren rond 2021 super makkelijk: bij een 20-jaars rente van 1,2% zet je je rente uiteraard 20 of zelfs 30 jaar vast. Maar wat doe je als die rente ergens rond de 3,5% zit?

Neem je huidige hypotheek mee en/of overweeg een variabele rentestrategie

Als je kijkt naar alle factoren die de rente zo hebben laten oplopen, dan zou de conclusie dat al deze dingen van overgaande aard zijn, best gerechtvaardigd zijn. Als je jouw hypotheekrente dan als een inkoopbeleid ziet (en de mensen die het meeste bespaard hebben op hun woonlasten door de jaren heen doen nu precies dát), dan is de vraag zeer gerechtvaardigd of het tegen de hogere rentes van dit moment wel zo handig is om je rente 20 of 30 jaarlang vast te zetten. 

Voor het eerst in jaren is rentestrategie weer een gespreksonderwerp in hypotheekgesprekken.     

NEXTHome neemt  je graag mee in al je mogelijkheden waardoor je nog altijd verrast kan worden door een nóg lagere maandlast dan verwacht!

Een nieuwbouwhuis koop je in ‘stukken’. Termijnen heet dat, in het vakjargon.

Als je bij de notaris zit moet je de grond afrekenen en daarna krijg je, steeds als er weer een bepaald gedeelte van je huis gebouwd is (eerste verdieping klaar, dak erop) een factuur thuis van de bouwer. Die facturen gaan natuurlijk over tienduizenden Euro’s maar schrik niet, want hier heb je nou juist je hypotheek voor afgesloten.

Omdat je steeds meer hypotheek opneemt ga je maandelijks steeds meer betalen. Je gaat gelukkig niet vanaf het allereerste begin vól betalen. Want het geld wat je nog niet opgenomen hebt en wat dus nog in je bouwdepot zit, dat heb je dus op dat moment eigenlijk nog niet geleend en daar betaal je dus ook geen rente over.

Jij hebt al een koopwoning en waarschijnlijk dus ook al hypotheeklasten. Dan ontstaan er, zoals dat in de volksmond heet, ‘dubbele lasten’.

Als je volgens de banknormen onvoldoende verdient om zowel de lat van je oude hypotheek als de (stijgende) last van je nieuwe hypotheek tijdens de bouw te betalen, dan moet het ‘dubbele lasten-probleem’ opgelost worden, anders krijg je geen hypotheek. Oplossingen kúnnen zijn: je kunt de bank voldoende spaargeld tonen zodat zij zien dat jij daaruit de lasten kunt betalen óf je financiert de ‘dubbele lasten’ mee in je nieuwe hypotheek.

Voor mensen die de hypotheeklasten tijdens de bouw liever niet zélf uit de achterzak willen of kunnen betalen én voldoende inkomen hebben is er namelijk een goede oplossing. Je kunt de maandlasten dan uit je nieuwbouwhypotheek zélf laten betalen, mogelijk ook (al dan niet deels) met een overbruggingskrediet. Je hypotheek wordt dan een stukje hoger en uit dat stukje haalt de bank de maandelijkse betalingen die je normaliter van je salarisrekening zou betalen. Dat geeft jou dus de ruimte om lekker door te sparen en comfortabel te verhuizen, want de maandlast van je nieuwe hypotheek ga je pas voelen als de sleutel van je nieuwe woning in het sleutelgat gaat.

Je hebt overwaarde op je huis. Dat is mooi, want daar kun je van alles mee doen. Die overwaarde ga je deels of volledig gebruiken om de hypotheek van je nieuwe woning te verlagen, waardoor er lagere maandlasten ontstaan.

We hebben echter wel een ‘tijdsvolgorde-probleempje’. Die overwaarde krijg je namelijk pas in handen als je je huidige woning voor de laatste keer verlaat. De gang naar de notaris. De volgende dag (of tegenwoordig vaak nog op dezelfde dag) staat het geld al op je rekening.

Maar je nieuwbouwwoning moet je al volledig hebben afgerekend op het moment dat die wordt opgeleverd. Als je in je huidige woning wilt blijven wonen tot het zover is (en dan vaak nog een week of zes extra, want je wilt rustig kunnen schilderen, de vloer erin en verhuizen), krijg je pas na de oplevering je overwaarde. Die heb je tijdens de bouw dus helemaal nog niet.

Hoe lossen we dat nou op in de markt?

Dat doen we met een overbruggingskrediet. Een overbruggingskrediet is een voorschot op je overwaarde. Een voorschot dat je van de bank krijgt en dat voorschot betaal je terug op het moment dat je je overwaarde in handen hebt. 

De bank neemt wel altijd een veilige marge op die te verwachten overwaarde.

Bij een hypotheek tijdens de bouw heb je dus eigenlijk een tussensituatie en een eindsituatie (als je overbruggingskrediet afgelost is). 

Het is één van de leukste dingen als je een nieuwbouwhuis gaat kopen. Hoe maak je het huis helemaal jóu? Koop je een bestaand huis, tweedehands dus, dan zijn er door de verkoper altijd keuzes gemaakt (keuken, badkamer etc.) die je zelf niet gemaakt had. Bij een nieuwbouwhuis werkt dat anders en dat is uiteraard één van de grote charmes van nieuwbouw. 

Jouw nieuwe woning ga je volledig individualiseren met je éigen extra’s en upgrades. Zo wordt jouw huis helemaal jou. De keuken, de badkamer, de vloer, de wanden en ga zo maar door. Jóuw huis!

Al snel duikt dan de term bouwdepot op. Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening bij je hypotheekbank. Uit een bouwdepot mag je alleen bedragen opnemen die samenhangen met de bouw van je huis, de door jou gekozen extra’s en upgrades en – eventueel – de door jou meegefinancierde hypotheeklasten tijdens de bouw. 

Anders dan bij bestaande bouw kun je bij nieuwbouw namelijk al je extra’s en upgrades gewoon meenemen in je hypotheek.

Bij een nieuwbouwwoning heb je altijd te maken met de begroting. Oneerbiedig zou je dat ook de kassabon kunnen noemen. De ‘kale’ prijs van de woning, jouw extra’s en upgrades en mogelijk dus ook de maandlasten tijdens de bouw maken die totaalbegroting compleet. 

Het totaal van je bouwdepot is dus het totaal van jouw persoonlijke begroting voor je huis, eventueel verminderd met de inbreng van je spaargeld. 

Door wisselende berichtgeving in de media is het voor niemand meer duidelijk hoe de spelregels rondom een aflossingsvrije hypotheek er uitzien. Veel mensen denken dat een aflossingsvrije hypotheek niet meer mogelijk is.

Niets is echter minder waar.

De wet zegt dat je nog altijd een aflossingsvrije hypotheek mag afsluiten, maar het aflossingsvrije gedeelte in je hypotheek mag niet meer bedragen dan 50% van de waarde van je nieuwe huis. 

De verwarring ontstaat uit het volgende feit: als je een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit heb je geen recht meer op renteaftrek. Als je in 2012 al een hypotheek had, dan heb je vaak wél aftrek over je aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek zorgt voor lagere maandlasten, je betaalt over een aflossingsvrije deel in je hypotheek namelijk alleen rente en geen aflossing. Met een aflossingsvrije hypotheek (of een déél aflossingsvrij binnen je hypotheek) bepaal je zelf óf, wannéér en hóe je wilt aflossen. Je zit als het ware zelf aan het stuur van je maandlast. 

Uiteraard zijn er wat tips & tricks. Zo moet je je aflossingsvrije hypotheek – als je besluit om NIET af te lossen –  bijvoorbeeld tijdig moeten doorverlengen, anders staat er over 30 jaar iemand bij je op de stoep. Ook zul je moeten kijken of de maandlast die er na pensionering nog over is – als je dan nog een hypotheek hebt én nog in je huis wilt blijven wonen – betaalbaar voor je is. Maar een aflossingsvrije hypotheek is en blijft een belangrijk instrument voor mensen die hun maandlast binnen de perken willen houden.

Naast alle andere voordelen die je altijd al hebt als je een nieuwbouwwoning koopt, is er sinds de laatste jaren een extra voordeel bijgekomen tegenover een woning in de bestaande bouw: nieuwbouw koop je tegen een vaste prijs. 

De taferelen in de bestaande bouw kennen we inmiddels allemaal. Na 25 bezichtigingen mag iedereen zijn bod in een dichte envelop aan de makelaar overhandigen. Overbiedingen van meer dan € 50.000,- zijn bij woningen rond de € 400.000,- eerder regel dan uitzondering. Een frustrerende en ellendige ervaring voor kopers die graag een eigen dak boven hun hoofd willen, want in het bovengenoemde voorbeeld moet je ook nog eens € 50.000,- spaargeld hebben als de woning echt ‘maar’ € 400.000,- waard is. En zoveel spaargeld heeft niet iedereen, los van de vraag of je je spaargeld, als je dus wél € 50.000,- hebt, hieraan zou moeten willen besteden. Of je overwaarde.

Als verkoper van een woning heb je natuurlijk een fantastisch voordeel met dat ‘overbiedingsspel’!

Uiteraard zijn woning schaarste en de vrij lage hypotheekrente de veroorzakers van deze eigenlijk ongewenste ontwikkeling op de bestaande woningmarkt. Met die overbiedingen koop je vaak dan ook nog een 30 jaar oud huis waarin je gelijk aan de slag kunt en je er dus nog meer geld in moet pompen, zowel bouwkundig als op het gebied van energiezuinigheid.